Тольятти Новости

Признаки оттепели

Больше всего по итогам 2010 года подешевели квартиры в новостройках в Сочи, Тольятти и Ярославле. По информации Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ), средневзвешенные цены на жилье в этих городах упали за год соответственно на 6,4 процента (до 82,5

Рост числа сделок и лидерство эконом-класса

Первым признаком "оттепели" на рынке недвижимости обычно считается рост числа сделок, в первую очередь альтернативных. С середины прошлого года, большинство сделок с жильем в стране совершаются не по причине улучшения материального благополучия граждан (здесь можно как раз говорить об отрицательной динамике). Улучшение жилищных условий происходит за счет средств, вырученных за продаваемую квартиру, которые становятся стартовым капиталом для покупки нового жилья. Альтернативные сделки в России были популярны всегда, но осуществлять их при быстром и неравномерном росте цен на квартиры было сложнее.

Другой тренд, который определил "лицо" рынка новостроек до конца этого года, касается потребительских свойств жилья, а также соответствия цены и платежеспособности покупателей. Сейчас наиболее привлекательным для покупателей стало качественное жилье эконом-класса. В первую очередь, речь идет о типовых панельных сериях П-44Т, П-46М, И-155 и других. Квартиры в них растут в цене либо на уровне инфляции, либо уже опережая ее. В тоже время цены на старый жилой фонд и переоцененные квартиры бизнес-класса продолжают снижаться. Именно это разновекторное развитие рынка дает ощущение, что цены на жилье не меняются минимум последние полгода.

Говорить о стабильности рынка, когда цены растут лишь на уровне инфляции не приходится, так как за 2010 год цена квадратного метра в Москве в среднем увеличилась на 12 процентов, а по отдельным объектам рост составил 20-25 процентов. При этом стоимость квартир росла и в домах на стадии "нулевого" цикла. Локомотивом восстановления рынка является именно эконом-класс. Это связано и с низкой начальной ценой, и ограниченностью предложения и довольно большим спросом конечных покупателей (а не инвестиционных). Некоторые застройщики в этих условиях даже перепрофилируют объекты бизнес-класса в качественный "эконом". По прогнозу "СУ-155", по итогам 2011 года цены на наиболее востребованное жилье могут возрасти на четверть.

Кто строит, тот диктует цену

Столичные округа сейчас четко разделились на два лагеря. В одном застройщики по разным причинам смогли разморозить объекты, в другом - диаметрально противоположная ситуация.

Наибольший прирост числа реализуемых новостроек характерен для Восточного округа Москвы, где, в частности, возобновились продажи в нескольких корпусах жилого комплекса "Экопарк Лосиный Остров". Вместе с тем, на юго-западе столицы число новостроек сократилось почти на треть - новые проекты на продажу не поступили. Самый большой выбор новостроек характерен для запада Москвы, где в конце 2010 года продавалось 46 домов. Примерно в 6,5 раз меньше число новостроек в ЮВАО. Тенденцию снижения числа новостроек переломить пока не удалось. Если в первом квартале 2009 года в городе в зоне от ТТК до МКАД предлагалось 238 новостроек, то в первом квартале 2011 года число новых объектов сократилось на 29 процентов. Такое положение вещей не может не служить фактором роста стоимости на жилье.

Говоря о ценовой ситуации на московском рынке жилья, стоит отметить, что здесь многое зависит от типа размороженных объектов. Например, если в округе возобновилось строительство крупного объекта эконом-класса, цены в этой части города стабильны или растут с несущественной динамикой. Если же работы пошли по дорогим объектам, ценник по округу взлетает пропорционально стоимости квадратного метра в данном объекте. В целом градация цен на столичном рынке остается прежней: более высокая стоимость жилья в традиционно престижных округах (СЗАО, ЮЗАО, ЗАО, САО) и более низкий уровень цен в менее престижных округах (СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО). Разница между самым дорогим (ЮЗАО) и самым дешевым (ЮАО) округом составляет 1,5 раза: 180 тысяч рублей за квадратный метр против 120,8 тысячи рублей за "квадрат".

В Подмосковье цены стабильны

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в первом квартале средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Подмосковье почти не изменилась по сравнению аналогичным периодом 2010 года. Например, в столичных районах за МКАД и городах-сателлитах уровень цен в начале года составил в среднем 81 тысячу рублей против 79 тысяч рублей за квадратный метр годом ранее. Цены на новостройки средней удаленности остались на том же уровне – 60 тысяч рублей за "квадрат". Немного подешевело первичное жилье в городах дальнего Подмосковья с 46 тысяч рублей до 45,5 тысячи рублей за квадратный метр.

Что касается новых строек, то наибольшее оживление на площадках зафиксировано в так называемом среднем Подмосковье (за 30 километров от МКАД). В конце прошлого года здесь существенно увеличилось число полностью распроданных домов и количество новых проектов. Самое большое количество объектов появилось в Звенигороде. Среди городов-лидеров по количеству новостроек в этом сегменте самыми дорогими стали Дмитров и Ступино: 55,4 тысячи рублей и 56,8 тысячи рублей за "квадрат". Наиболее доступные цены на жилье в конце 2010 года сложились в Воскресенске, Егорьевске и Шатуре, где средняя стоимость квадратного метра составляла 38-40 тысяч рублей.

Регионы отстают

Рынок жилья в России в целом не спешит восстанавливаться после кризиса. В среднем по стране цены на жилье продолжают либо оставаться на таком же уровне, либо снижаются. Больше всего по итогам 2010 года подешевели квартиры в новостройках в Сочи, Тольятти и Ярославле. По информации Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ), средневзвешенные цены на жилье в этих городах упали за год соответственно на 6,4 процента (до 82,5 тысячи рублей за квадратный метр), 3,7 процента (до 29,43 тысячи рублей) и 3 процента (41,2 тысячи рублей). Наибольший рост за год отмечен в Казани (+8,3 процента до 40,43 тысячи рублей за квадратный метр), Владимире (+8,1 процента до 40,41 тысячи рублей) и Красноярске (7,7 процента до 42,2 тысячи рублей). Вслед за ними идут Тула, Смоленск, Омск, Курск. По мнению Центра макроисследований Сбербанка, в 2011 года ситуация на региональных рынках начнет очень медленно коррелироваться с темпами инфляции. Прогнозы финансовых экспертов подтверждают эксперты строительного рынка.

Что касается ввода новостроек, то здесь на лицо предсказуемая отрицательная динамика. По данным Федеральной службы государственной статистики Росстата, объемы жилищного строительства в России в 2010 году сократились по сравнению с 2009 годом на 3 процента до 58,1 миллиона квадратных метров (714,1 тысячи квартир).

Лидеры - на подъеме

Между тем, ведущие игроки стройрынка в минувшем году смогли улучшить свои показатели. К примеру, компания "Главмосстрой" (входит в холдинг "Базовый элемент") за год увеличила объемы ввода жилых объектов на 55 процентов до 393 тысяч "квадратов". С существенными успехами закончили год такие холдинги, как "Мортон", "Ведис-групп", Capital Group, группа компаний ПИК.

Группа компаний "СУ-155" в 2010 году ввела в строй 904,5 тысячи квадратных метров недвижимости. На фоне 1,5 миллионов квадратов в 2009 году это - не самый лучший год для холдинга. Но эти результаты все равно являются рекордными для рынка.

lenta.ru