Тольятти Новости

Тольятти. После бури

Сведения о состоянии рынка недвижимости Тольятти последние два года были похожи на военные сводки: потери, падения, минусы. В федеральных аналитических срезах состояния рынка недвижимости по стране Тольятти был в самом хвосте, и цифры рисовали картину уныния - города после бури.

В Автограде отмечаются положительные тренды: падение сменилось небольшим ростом, начал реализовываться отложенный спрос... Будет ли сезонная активность рынка иметь продолжение?

Сведения о состоянии рынка недвижимости Тольятти последние два года были похожи на военные сводки: потери, падения, минусы. В федеральных аналитических срезах состояния рынка недвижимости по стране Тольятти был в самом хвосте, и цифры рисовали картину уныния - города после бури.

Сегодня говорить о том, что ценовые показатели в Тольятти взмыли вверх, тоже не приходится, но данные статистики, экспертные заключения и аналитика говорят о том, что активная фаза бури миновала и даже наметились позитивные тренды. Так, согласно индексам недвижимости федерального портала «Мир Квартир», цена за квадратный метр недвижимости на вторичном рынке города показала рост в 0,2%, который можно считать символическим, но с положительным смыслом. Так, по данным портала, квадратный метр вторички в Тольятти в октябре стоил 33091 рубль. Средняя цена квартиры составила 1 954 064 рубля, что на 0,7% выше, чем в сентябре. Для сравнения: в Самаре этот показатель был равен 2 977 046 рублям.

Как отмечает Сергей Жолнерук, руководитель АН «Жилищный проект», указанные показатели роста подтверждаются на практике. На сегодняшний день рынок жилья спокоен, ценовые планки вернулись в естественную среду. Незначительное удорожание квартир типовых планировок эксперт объясняет уходом из рекламы квартир нижнего ценового ряда. Часть квартир из этой массы была реализована, иные скорректировали свои цены на увеличение. В большей степени происходят продажи квартир московской и старомосковской планировок, которые более массово представлены на рынке.

Ценовые приоритеты по районам и типам планировок остаются неизменными на протяжении всей истории рынка города. Лидерство по количеству продаж сохраняется за Автозаводским районом. По ценовым критериям явного лидера выделить сложно - цены типовых квартир держатся практически в равных диапазонах. С небольшим увеличением рекламируются квартиры типовых планировок Комсомольского района, что, по оценке Сергея Жолнерука, больше связано с очень ограниченным выбором предложений на рынке. Цены в Автозаводском и Центральном (центральной части) районах практически идентичны, незначительно уступает Автозаводский район.

По планировкам как всегда флагманом в ценообразовании является московская, так как квартиры данной планировки занимают значительно большую долю жилого фонда города и, соответственно, рынка жилья. Иные планировки пытаются соблюдать традиционную дистанцию от флагмана.

Как считает директор компании «Городская недвижимость» Григорий Тушканов, сегодня отмечаются небольшие изменения в структуре спроса. Так, в последнее время количество покупателей через механизм ипотеки стало снижаться, на рынок выходят покупатели с «живыми» деньгами. Это проявление реализации отложенного спроса, считает эксперт. Впрочем, до сих пор количество обменных сделок бьет рекорды.

Как отмечает директор АН «Жилищный проект», риэлторы Тольятти имеют возможность поупражняться в совершенствовании мастерства решать сложнейшие задачи обмена жилья без наличия важного начального звена – такого, как покупатель. Риэлторам, чтобы помочь клиентам, приходится выстраивать очень трудоемкие, сложнейшие цепочки, которые порой достигают 15-20 звеньев.

В текущем году в формировании спроса приняли активное участие ветераны ВОВ, которые за счет получения от государства жилищных сертификатов смогли купить себе жилье. Это отчасти и отразилось на ценовой динамике рынка, полагают аналитики. Многие в обменных процессах воспользовались материнским капиталом, а также не обошлись без помощи ипотеки. «Можно сказать, рынок выстоял за счет ветеранов и матерей», - заключает Сергей Жолнерук.

Кроме того, отличительной чертой посткризисного рынка недвижимости Тольятти является величина суммы торга – разрыв между ценой при экспозиции и ценой в сделке. Продавцы могут «скинуть» с изначально установленной цены довольно значительную сумму, подтверждает Валентин Лобанов, исполнительный директор Поволжского Центра Развития. Скидка на торг даже сейчас, после преодоления острой фазы кризиса, достигает в некоторых случаях порядка 30%. Наличие этой тенденции подтверждает управляющий АН «Финансовая линия» Алексей Журавлев: «В зависимости от условий сделки сумма торга может доходить до нескольких десятков тысяч рублей». В случаях, когда речь идет об «истеричных» продажах, когда нужно продать очень быстро, но дорогой объект, реальная цена сделки может отличаться от цены предложения и на 50%, и тогда коттедж за 40 млн рублей, при появлении покупателя с реальными деньгами и готовностью купить, может в действительности быть продан за 20 млн. Это является свидетельством неполного выздоровления рынка.

Как отмечают эксперты, значительно сдерживают рынок жилья в его развитии очередные слухи о возможном массовом сокращении рабочих мест. Значительная часть тольяттинцев нуждается в улучшении жилищных условий, и многие готовы воспользоваться услугами банков в получении ипотечных кредитов, но неуверенность в завтрашнем дне их останавливает.

Тем не менее весьма положительную картину с хорошей динамикой демонстрирует статистика управления Росреестра по Самарской области. Так, по информации регистрирующего органа, за 9 месяцев в г.о. Тольятти на вторичном рынке недвижимости было зарегистрировано 15973 договора об отчуждении (купле-продаже, обмене). Для сравнения: в г.о. Самара эта цифра составляет 18997 договоров. За тот же период в г.о. Тольятти было зафиксировано 2245 сделок по ипотеке (в г.о. Самара - 2859 договоров). За тот же период в Тольятти было зарегистрировано 1506 договоров долевого участия (в Самаре - 2861 договор).

Столь «бодрые» цифры на посткризисном тольяттинском рынке жилья Сергей Жолнерук объясняет следующим образом: «Тольяттинский рынок более энергичен, чем рынки в иных городах. Тольятти все еще называют городом молодых, а молодые, как правило, более энергичны в своей жизнедеятельности, это можно видеть не только по активности покупок и обмену жилья, тольяттинцы сохраняют лидерство по рождаемости, заключению браков и, к сожалению, количеству разводов. Так что тольяттинский рынок жилья имеет еще значительный потенциал».

НРН